Основатель и генеральный директор компании PROFLIPPER Тимур Даутов рассказал, с какими рисками может столкнуться начинающий флиппер, чем привлекает инвесторов нижегородский рынок, и можно ли заработать на объектах в Крыму, оставаясь в Нижнем Новгороде.
- Судя по названию вашей компании, вы знаете про флиппинг все. Объясните, за счет чего зарабатывает инвестор?
- Флиппинг – одна из популярных стратегий инвестирования в недвижимость. Суть процесса проста: мы находим объект, чья стоимость занижена по каким-то объективным причинам (срочность продажи, «уставший ремонт» или просто неудачное позиционирование объекта агентами по недвижимости), делаем там ремонт, создаем современный интерьер и продаем по более высокой цене. Соответственно, инвестор зарабатывает на разнице между ценой покупки и ценой продажи. Важно, что флиппинг возможен не только в старых домах, как думают многие, но и в современных зданиях, включая новостройки,– в портфеле нашей компании есть такие кейсы.
Жилая недвижимость – квартиры, дома, комнаты – это классический флиппинг, краткосрочная инвестиционная стратегия. В случае с жильем от покупки до продажи обычно проходит около трех месяцев. Например, в Перми у нас средний срок составляет всего 54 дня.
- А офисная недвижимость может быть предметом флиппинга?
- Операции с коммерческой недвижимостью – офисами, апартаментами, складами – тоже можно отнести к разновидности флиппинга, но чаще этот процесс все-таки называется редевелопментом. В этом случае, как правило, происходит перепланировка помещений, чтобы сделать их более востребованными потенциальными покупателями или арендаторами. Большие площади нарезаются на удобные офисы, неликвидные подвалы преобразуются в склады и т.д. Это уже масштабные проекты, которые, соответственно, требуют больше времени и больших инвестиций, но и доходность у них выше. Да даже ленд-девелопмент – это тоже своего рода флиппинг земли. Происходит все то же самое: мы покупаем большую площадку, делим ее на участки, подключаем к коммуникациям и продаем с прибылью для инвесторов.
- Какова сейчас средняя доходность флиппинга, и от чего она зависит?
- Сейчас, в период стагнации рынка недвижимости, доходность флиппинга составляет около 30% годовых. Конечно, доход инвестора зависит от того, насколько удачной была покупка, и сколько денег было вложено в ремонт. Повысить доходность можно за счет популярного хоумстейджинга (от англ. home staging — «инсценировка дома») — подготовки недвижимости к продаже или сдаче в аренду. Уютно обставленные квартиры, создающие ощущение комфорта, продаются быстрее и дороже.
Доходность коммерческой недвижимости повышает наличие арендаторов или управляющей компании. Желающих приобрести готовый арендный бизнес – уже сданный офис или апартамент – конечно, больше. Соответственно, и цена на такой источник пассивного дохода вырастает. Снизиться доходность может из-за ошибок в расчетах, если инвестор недооценил свои затраты на ремонт или не учел падение спроса.
- Схема флиппинга выглядит, на первый взгляд, несложно. С какими рисками может столкнуться начинающий флиппер, если он занимается этим самостоятельно?
- Когда мы начинали заниматься флиппингом, мы тоже думали, что это просто, но оказалось, что есть масса нюансов. Во-первых, на рынке недвижимости во всех регионах очень высокая конкуренция. Во-вторых, легко ошибиться с выбором бригады, которая делает ремонт.
Недобросовестный подрядчик может затянуть сроки либо выполнить работы некачественно. Если же у вас есть проверенная бригада, к которой вы обращаетесь всегда, то она может быть занята на другом объекте. Флиппер-одиночка не может поставить процесс на поток, каждую проблему он вынужден решать в ручном режиме, в том числе самостоятельно проверять юридическую чистоту объекта и искать клиентов.
У крупных компаний есть проверенные подрядчики для выполнения ремонтных работ, есть укомплектованные отделы продаж, профессиональная юридическая и маркетинговая служба. Все это позволяет выстроить работу системно. Практика показывает, что крупные игроки становятся сильнее, а мелкие флипперы не выдерживают конкуренцию и быстро уходят с рынка.
Мы начинали работать в Казани, потом вышли на рынок Перми, Нижнего Новгорода, Москвы, Крыма. Такая география обеспечила нам диверсификацию и дала возможность пережить кризис: если в одном регионе рынок начинал проседать, то мы зарабатывали там, где он был на подъеме. Именно поэтому многие флипперы, которые раньше занимались покупкой, переделкой и продажей объектов самостоятельно, теперь стали нашими клиентами.
- По каким критериям вы выбираете объекты для флиппинга? На что в первую очередь обращаете внимание?
- Главный критерий – это экономика. Если мы видим, что сможем продать объект с хорошей прибылью, что на него будет покупатель, и что он в итоге даст нам доходность выше 40%, то мы на него заходим. Если финансовая модель не совпадает с нашими ожиданиями, то отказываемся.
Безусловно, важна юридическая чистота объекта, отсутствие обременений и рисков, но самое главное – это правильно посчитать все расходы и получить устраивающий нас результат.
- Вы предлагаете своим клиентам вкладываться во флиппинг-проекты не только в одиночку, но и вступать в кооперативы. В чем преимущества такого инвестирования? Ниже порог входа?
- Нет, порог входа во все наши проекты сейчас примерно одинаковый – от 500 тыс. рублей.
Кооператив – это способ диверсифицировать риски, распределить свои вложения сразу на несколько объектов. Какой-то из проектов может затянуться из-за юридических нюансов или более сложного ремонта, но инвестор все равно получит тот доход, на который рассчитывал. Каждый месяц мы покупаем около 10-12 объектов, что позволяет нам поддерживать среднюю доходность участников кооператива на уровне 30% годовых.
Мы создаем кооперативы как раз для того, чтобы поддержать наших клиентов. Предположим, мы купили две квартиры: одну на первом этаже дома, другую – на третьем. Первая принесла 20% годовых, а вторая – 40%. Но люди, которые вложились в покупку, из-за этого не пострадают, в любом случае они получат по 30% годовых. Поэтому, если вы располагаете суммой в 500 тыс. рублей, то лучше зайти в кооператив, если же у вас около 2-3 млн рублей, то можно часть вложить в кооператив, а часть – в какой-то конкретный проект, который вам понравился.
- Вы работаете в разных регионах, включая Крым. Имеет ли смысл человеку, например, из Нижнего Новгорода, инвестировать в проекты в других регионах? Или лучше выбирать объект ближе к дому?
- Работа с профессиональной компанией как раз и позволяет входить в проекты в других регионах, включая курортные. Клиенту не нужно следить за ремонтом на объекте, за его продажей – всем этим занимаемся мы.
- Как вы оцениваете нижегородский рынок недвижимости с точки зрения флиппинга? Интересен ли этот сегмент инвесторам?
- Мы работаем в Нижнем Новгороде уже четыре года: начинали с небольших объектов – комнат и студий, а сейчас перешли к более масштабным проектам в формате редевелопмента. Буквально совсем недавно, в начале сентября, мы продали объект на ул. Рождественской, который приобрели в мае. Это комплекс апартаментов, и доходность там составила более 50% годовых. Сейчас у нас новый проект – апарт-отель «НиНо» вместимостью 33 номера в центре города, там мы тоже ожидаем доходность на уровне 50% для инвестора, и сейчас в этот проект еще можно зайти.
Вообще в Нижнем Новгороде очень активный рынок недвижимости, большое количество сделок происходит за наличные, без привлечения ипотеки. К тому же, нижегородский рынок мало подвержен кризисам. Например, в 2022 году в Казани мы наблюдали заметную стагнацию, а в Нижнем в это же время все очень оживленно покупалось и продавалось. Еще раз подчеркну, что нам и нашим клиентам такие ситуации не доставляют неудобств, поскольку мы научились диверсифицировать вложения и грамотно оценивать риски.
Proflipper
Офис в Нижнем Новгороде:ул. Полтавская 32, оф.4
Хозин Рамис Ришатович
+79677783737
Реклама. ПК «Профлиппер» ИНН 1658250428 ОГРН 1231600067159 https://proflipper.ru erid: erid: 2SDnjeoFg2a