Почему долгосрочная сдача квартиры – это пассивный доход, а посуточная – работа? За счет чего инвестиции в недвижимость могут быть выгодны даже на фоне высокой доходности банковских депозитов? И чем опасны советы диванных инвестиционных гуру?
Директор агентства недвижимости «Белый город» Виктор Пешехонов рассказал, о чем нужно помнить, покупая квартиру, апартамент или офис для последующей продажи или сдачи в аренду.
- Предположим, человек решил зарабатывать на недвижимости, но раньше никогда этим не занимался. С чего начать?
- Сейчас все очень любят давать советы, как зарабатывать и во что инвестировать. Поэтому я лучше расскажу о том, чего не нужно делать. Не стоит слушать диванных аналитиков, которые предлагают взять сразу несколько ипотечным кредитов с минимальным первоначальным взносом и гасить долг перед банком за счет средств от аренды.
Поверьте, если бы это было целесообразно, все бы так делали. Например, квартиранты могут задержать оплату или неожиданно съехать. И чем вы тогда будете платить? Кроме того, в условиях нынешних ипотечных ставок арендный платеж далеко не всегда перекрывает ежемесячный взнос по ипотеке.
- А какие варианты заработка на недвижимости работают сейчас?
- Они все работают, но с оговорками. Например, можно купить квартиру в ипотеку, но сдавать ее не в долгосрочную аренду, а посуточно. Только нужно понимать, что это уже не пассивный доход, а полноценная работа, и про свою основную занятость вам придется забыть. Или можно купить квартиру, поделить ее на студии и перепродать. Идея хорошая, но процесс согласований может затянуться, и тогда вам придется продавать доли, а долевую собственность у нас в стране не любят.
Сейчас еще популярен так называемый флиппинг, когда покупается убитая квартира, ремонтируется и продается дороже. Неплохой вариант, если цены на жилье вырастут или останутся на том же уровне. А если снизятся? Нюансов очень много, поэтому я бы рекомендовал обратиться за консультацией к профессионалам.
- Доход от сдачи недвижимости в аренду обычно ставят в один ряд с другими способами пассивного дохода. Насколько привлекателен этот инструмент в сравнении, например, с банковским вкладом?
- Доходность банковского депозита сейчас в среднем составляет 20% годовых. И, объективно говоря, никакая недвижимость с этим уровнем не сравнится. Жилье без учета капитализации и увеличения стоимости приносит всего 4,5% годовых, коммерческая недвижимость – 7-8%, апартаменты, сдаваемые в аренду посуточно, – около 15-20%. Но, как я уже говорил, посуточная сдача – это не пассивный доход, а очень даже активный.
- Почему же инвесторы не несут все деньги в банк под привлекательные 20%, а по-прежнему подбирают интересные объекты недвижимости?
- Потому что депозит – это, как правило, временная «парковка денег», и рассчитан он на короткий промежуток времени. А именно, до того момента, пока у человека не появится настоящая цель.
Кстати, эти два инструмента инвестирования можно совместить. Например, воспользовавшись беспроцентной рассрочкой от застройщика. Вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость с минимальным первоначальным взносом, получаете рассрочку на один-два года и расплачиваетесь средствами, размещенными под высокий процент на депозите. На данный момент это неплохая диверсификация, а перечень объектов, где есть привлекательные варианты по рассрочке, вы можете запросить у нас в компании.
- Какие факторы влияют на доходность недвижимости?
- В первую очередь, точка входа – цена, по которой вы приобрели объект. Во-вторых, важны особенности локации, расположение объекта относительно метро, школ, магазинов, другой инфраструктуры. Но первый фактор все-таки важнее, и если вы купили недвижимость по завышенной стоимости, локация уже не поможет – объект будет окупаться значительно дольше.
Сейчас к выбору недвижимости нужно относиться очень осторожно. Рынок сильно перегрет, и есть риск купить объект на пике цены. Также я не рекомендую покупать с инвестиционной целью квартиры в больших жилых комплексах на окраинах городов. На настоящий момент этот сегмент крайне перенасыщен.
- А как выбрать подходящее время для покупки, учитывая, что ситуация на рынке постоянно меняется?
- Если вы хотите сохранить деньги, то покупать можно всегда, стены – самый надежный инструмент сбережения. А если хотите преумножить, то только на растущем рынке. Также я бы рекомендовал обращать внимание на динамику платежеспособности. Мы помним, что при любом кризисе больше всего страдает средний класс, соответственно, спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса будет проседать. А востребованность элитной недвижимости, а также квартир эконом-класса от внешних потрясений практически не зависит.
- Жилая недвижимость, апартамент, коммерческая недвижимость – на чем остановиться?
- Все зависит от целей. Если вы покупаете первый объект недвижимости в своей жизни, то это однозначно должна быть квартира. Если вы покупаете на будущее, для своих детей – то тоже квартира. Если же ваш бюджет позволяет купить довольно дорогой объект, то это может быть и коммерческая недвижимость.
Апартаменты – это промежуточный вариант. Можно сказать, что это квартиры со статусом нежилого помещения. Как правило, они располагаются в отдельно стоящих зданиях в отличных локациях рядом с метро и социальной инфраструктурой. При наличии надежной управляющей компании, которой вы можете передать объект в доверительное управление, апартаменты могут долго приносить хороший пассивный доход. Кроме того, если вы сдаете в аренду апартамент, у вас никогда не будет проблем с соседями. Они такие же арендодатели, как и вы.
Относительно апартаментов есть еще один важный нюанс. Они должны быть расположены на землях, предназначенных для временного размещения и проживания. Тогда у вас ставка налога на имущество будет 0,5% в год. А если вы просто возьмете нежилое помещения, поставите туда санузел и сделаете ремонт, то это будет обычная коммерческая недвижимость, и вы будете платить налог уже 2% в год от кадастровой стоимости.
- Есть же еще один сегмент недвижимости – загородные дома. Как там обстоят дела с доходностью?
- Бизнес по аренде загородных домов сейчас развивается очень активно. Но нужно помнить, что такая недвижимость пользуется спросом два раза в год – в новогодние и майские праздники. Все остальное время она не генерирует желаемого арендного потока.
Кроме того, для обслуживания загородного дома вам практически наверняка понадобится персонал. А найти людей, которые будут постоянно ездить за десятки километров заселять гостей, убираться и чистить снег, крайне сложно. Ну или вам придется все это делать самостоятельно.
- А имеет ли смысл заниматься арендным бизнесом в других регионах? Например, в курортных? Или лучше все-таки сосредоточиться на своем городе, где легче контролировать арендаторов?
- Я считаю, что нужно покупать то, в чем вы хорошо разбираетесь. Например, рынок Сочи интересный, но одновременно очень сложный. Чтобы убедиться в этом, попробуйте выбрать объект недвижимости на популярном сервисе объявлений. Вы никогда этого не сделаете! Я даже проводил такой эксперимент: после ста звонков я только один объект в Сочи смог посмотреть лично.
Большинство объявлений размещается просто для сбора данных потенциальных клиентов. Поэтому вы на этот рынок просто можете не попасть. Что касается доходности, то арендный поток что в Нижнем Новгороде, что в Москве, что в Сочи практически одинаковый.
Я бы рекомендовал руководствоваться принципом целесообразности. На расстоянии сложно контролировать управляющие компании, сдавать самостоятельно – еще сложнее. Вы уверены, что готовы незамедлительно лететь в Сочи, когда вас затопят соседи?
Если вы приобретаете жилье для себя, но будете приезжать раз в год на пару недель, то это экономически невыгодно. Если же вы приезжаете, например, в Москву или Петербург, каждый месяц, то можно подумать о покупке апартамента. В свободное время вы будете сдавать его в аренду через управляющую компанию, а к вашему приезду он будет убран и полностью подготовлен.
Многие наши клиенты так и поступают. В управлении нашей компании около 37 тыс. кв. метров недвижимости, и мы полностью берем на себя взаимодействие с арендаторами, коммунальными службами и контролирующими организациями.
- Можете ли вы дать какие-то рекомендации, как не нарваться на мошенников или недобросовестных арендаторов? О чем следует помнить, сдавая недвижимость в аренду?
- Конечно, стопроцентной гарантии на арендатора никто дать не может, но основные рекомендации есть. Я советую проверить клиентов по базе судебных приставов и на федеральном ресурсе по банкротству, застраховать объект недвижимости, имущество, а также ответственность перед третьими лицами и, по возможности, брать страховой депозит в размере стоимости одного месяца аренды. Если арендаторы что-то испортят или не заплатят коммунальные платежи, то вы сможете покрыть эти затраты, хотя бы частично.
Агентство недвижимости «White city»/Компания «Недвикс»
Нижний Новгород- Москва- Сочи-Санкт- Петербург, Дубай
https://white-city.su
Продаём - покупаем - управляем
тел. 8-920-253-86-70 (Viber, WhatsApp)
Реклама. ООО «Недвикс» ИНН 5260476369 ОГРН 1215200004953 https://nedvix-realty.ru