Финансовый консультант, инвестиционный аналитик, сертифицированный брокер по зарубежной недвижимости Ольга Швецова рассказала, почему спрос на иностранную недвижимость растет, несмотря на последствия пандемии и санкции, есть ли альтернатива Дубаю, и как не похоронить свои деньги, покупая апартаменты за рубежом.
- Как в последнее время изменился спрос россиян на покупку недвижимости за рубежом?
- Главная тенденция в том, что спрос действительно изменился, причем, изменился в сторону увеличения. Уже на протяжении многих лет в России зарубежная недвижимость пользуется большой популярностью. Но это есть масса причин, и в последние два года, несмотря на пандемию, санкции и сложную геополитическую обстановку, спрос только вырос. В среднем на треть, а по некоторым направлениям даже в два раза.
- Что же повлияло на повышение спроса?
- Именно зарубежные застройщики сейчас предлагают наиболее гибкие программы по приобретению недвижимости – с минимальным порогом входа в проект и длинной беспроцентной рассрочкой, а также привлекательные ипотечные программы, в том числе с возможностью сдавать недвижимость в аренду, не только перекрывая ипотечные платежи, но и получая ежемесячный пассивный доход. Например, в сезон очень выгодно и доходно сдавать квартиру посуточно, а в несезон – на более длительный срок, от месяца.
Ситуация на российском рынке также имеет значение. Цены на недвижимость растут на фоне высокой ключевой ставки, а арендные платежи в среднем стали ниже ипотечных. В этих обстоятельствах инвестиции в российскую недвижимость становятся все менее привлекательными, в отличие от предложений иностранных застройщиков, позволяющих уйти от инфляции.
- А какие самые популярные страны у наших соотечественников?
- В нынешних реалиях самыми популярными странами для покупки недвижимости остаются Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, Северный Кипр, Сербия, а также Индонезия (Бали). Это те страны, которые предлагают условия, интересные для инвесторов. В любом случае, выбор той или иной страны зависит от того, какие у вас цели и задачи, какой инвестиционной стратегии вы придерживаетесь и каким бюджетом располагаете.
- С какой целью россияне обычно покупают недвижимость за рубежом?
- Это самый главный вопрос, который я задаю клиенту на первичной консультации: для чего вам нужна эта недвижимость? Возможно, кстати, она вообще не нужна, и человек пошел немного не тем путем. Если люди хотят релоцироваться и, например, получить гражданство или вид на жительство, то для этих целей отлично подходит Турция. А вот в плане инвестиций, получения определенной капитализации и пассивного дохода эта страна уже не столь привлекательна, поскольку в последнее время цены на недвижимость там заметно выросли. Сейчас это рынок продавца, и в выигрыше оказались те, кто вложился в турецкую недвижимость раньше.
Если же рассмотреть Арабские Эмираты, то это вариант для обеспеченных инвесторов…
- Вроде бы бытует мнение, что рынок Дубая уже перегрет?
- Да, Дубай перегрет, но есть и другие регионы, которые еще могут быть очень востребованы. Это, например, эмират Рас-эль-Хайма, где скоро будет построено первое казино и на развитие которого уже выделен бюджет в четыре миллиарда долларов. Или Абу-Даби, где формируется мощный культурно-образовательный кластер. Да и население того же Дубая по прогнозам в ближайшее время вырастет на два миллиона человек. Думаю, это говорит о том, что потенциал для роста рынка недвижимости там еще есть.
- А где бы вы сейчас не рекомендовали покупать недвижимость?
- Вне зависимости от страны я бы не рекомендовала покупать неликвидную недвижимость. Важно понимать, что, заключая сделку, мы покупаем не саму недвижимость, а ее ликвидность. И если недвижимость неликвидная, то вы просто похороните свои деньги. А в наш период неопределенности этот вопрос и вовсе выходит на первый план. Сейчас можно покупать только то, что в случае непредвиденных обстоятельств вы сможете быстро продать и оперативно выйти из проекта.
Также я бы советовала не прибегать к высокорискованным спекулятивным сделкам, когда продавец обещает повышенную доходность. Оценить реальные перспективы таких проектов крайне сложно.
- Рынок стран Евросоюза для россиян сейчас полостью закрыт? И что делать тем, кто имеет недвижимость в недружественных странах?
- Я бы не сказала, что он закрыт полностью. Да, тренд сместился, но по-прежнему можно взять ипотеку, например, в Греции, Испании, Португалии, Италии или на Кипре. Но нужно отдавать себе отчет, что могут быть сложности и с получением визы, если вам нужно будет въехать в страну, чтобы управлять недвижимостью или продать ее, и с оформлением кредита, и с процессом оплаты. В любом случае, сейчас я бы отнесла такое вложение к рискованным.
Если же говорить о тех людях, у кого уже есть недвижимость в Европе, то, конечно, сейчас у них возникают проблемы при оплате коммунальных услуг – их просто невозможно провести, потому что переводы блокируются. Люди пытаются договариваться со знакомыми, ищут какие-то варианты, ведь в случае неуплаты проблем становится еще больше. Выйти из проекта тоже крайне сложно, поскольку сейчас у нерезидента с российским паспортом практически нет возможности в недружественной стране заключить договор аренды или продажи.
Честно говоря, даже не знаю, что посоветовать в такой ситуации. Просто нужно помнить, что инвестиции – это всегда риск.
- Конечно, всегда хочется минимизировать возможные риски. Как, например, проверить надежность зарубежного застройщика, находясь в России?
- Сделать это самостоятельно довольно тяжело. Мы, например, проверяем застройщиков через наших партнеров, которые живут в стране и видят ситуацию изнутри. И со всеми девелоперами мы обязательно встречаемся лично.
Казалось бы, инвестор тоже может прийти на такую встречу, может запросить документы на землю или разрешение на строительство, но не факт, что он сможет разобраться в этом огромном пакете документов. Кроме того, нужно еще ориентироваться в нюансах законодательства определенной страны. И уж точно застройщик не скажет вам, какое количество недвижимости он уже продал на том или ином объекте, а это значит, что вы не сможете понять, с каким количеством конкурентов будете иметь дело, например, при последующей продаже или сдаче вашей собственности в аренду.
Мы же всегда смотрим, сколько у девелопера проектов, что представляет собой компания, есть ли у нее еще какой-то бизнес, кроме недвижимости, за счет каких средств ведется строительство. Поэтому работать с брокером в этом случае гораздо выгоднее и безопаснее.
- Очевидно, что сейчас конкуренция среди застройщиков высокая. К каким негативным последствиям для клиентов это приводит?
- Чтобы обратить внимание клиентов на свой проект, застройщики начинают беспрестанно менять условия – сумму первоначального взноса, длительность рассрочки и т.д. В результате клиент, зашедший в проект раньше, может оказаться в менее выигрышных условиях. На такие моменты тоже нужно обращать внимание.
- Как определиться с тем, какую именно недвижимость покупать – квартиру, апартамент или нежилое помещение?
- Если ваша цель не релокация, а пассивный доход, то я бы рекомендовала присмотреться к коммерческой недвижимости, которая в ряде стран имеет более высокую доходность по сравнению с жилым фондом. Это гостиничные номера, апартаменты, торговые и офисные помещения, парковочные места. Стоимость квадратного метра в таких объектах может быть не выше, чем в жилых комплексах бизнес-класса. Доходность в этом случае определяется стоимостью аренды и может составлять от 10% годовых в валюте.
- А часто ли меняется законодательство относительно покупки недвижимости иностранцами?
- Если речь идет о покупке недвижимости, то существует стандартный пакет документов, который в принципе не меняется. Естественно, сейчас могут быть небольшие корректировки по формам оплаты. Например, недавно с одним клиентом у нас возникло очень много нюансов при проведении оплаты через российский банк – кроме основных документов банк запросил еще разрешение на строительство и даже ID учредителей строительной компании. Такие моменты предугадать невозможно, все меняется ежедневно.
- Вы работаете самостоятельно или у вас есть команда?
- Инвестиционное агентство «PRO Инвест» – это команда профессионалов, которая 15 лет работает на рынке недвижимости и инвестиций как в России, так и за рубежом, и к которой я присоединилась. Наша миссия – не продажа ради продажи, а продажа ради определенного результата, ради того, чтобы клиент остался с нами надолго, чтобы мы с ним бежали не спринт, а марафон. У нас есть закрытый клуб, где мы разбираем наиболее выгодные варианты инвестирования, тренды и стратегии. Приходите к нам сами, приводите своих клиентов, мы рады любым формам сотрудничества!
shvetsova-estate.ru
8 922 992 02 11
Реклама. ИП Боженко shvetsova-estate.ru