Вот только заниматься приобретением жилья среднестатистическому покупателю приходится раз в десять-пятнадцать лет. За это время ситуация на рынке кардинально меняется, и подходы, которые раньше казались и были эффективными, перестают работать.
Заместитель директора по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Инна Ворошилова рассказала РБК, почему застройщики больше не стремятся продать все квартиры на этапе строительства и в чем преимущества покупки жилья в доме, который уже сдан в эксплуатацию.
- Правда ли, что если застройщик не смог продать все квартиры на этапе строительства дома, значит, с оставшимися что-то не так?
- Такое суждение могло быть справедливым лет десять назад, но точно не сейчас. Квартиры, не проданные на этапе строительства, ни в коем случае не являются свидетельством затоваривания рынка или менее интересным предложением. Еще иногда мы слышим такое мнение: «Квартира не продалась до ввода дома — значит, вопрос к объективности цены». Эта позиция тоже уже устарела.
В реальности меняется ситуация, меняется законодательство – застройщик тоже корректируют свою стратегию и финансовую модель. Сейчас компания, которая занимается возведением объекта недвижимости, не получает денежные средства дольщиков на этапе строительства, все средства находятся на эскроу-счетах. А «деньги сейчас» и «деньги потом» — это разные деньги.
Первое время девелоперы еще по привычке стремились распродать все квартиры на этапе строительства и делали это, ориентируясь на среднюю стоимость вторичного жилья – тогда новостройки были дешевле домов давно построенных. Сейчас ситуация изменилась. В 2020 году рынок строящегося жилья стал дороже, чем рынок готового, и разрыв между ценой за квадратный метр все больше заметен. Особенно это ощущают покупатели, которые продают старое жилье и доплачивают за новую квартиру с помощью ипотеки.
- Кстати, могут ли покупатели каким-то образом сократить этот разрыв в цене между продаваемым и покупаемым жильем?
- Ситуацию спасает льготная ипотека, которая дает возможность кредитоваться по ставке ниже инфляции. Через пару лет ежемесячные платежи по ипотеке для сегодняшних покупателей станут более легкими. Мы же помним, что «деньги сейчас» и «деньги потом» – это разные деньги.
Что же касается застройщика, то он должен спрогнозировать сумму, которую получит по завершении строительства. Эти средства он направит как на покрытие своих расходов, так и на дальнейшее развитие. Например, вложит в следующий жилой комплекс или купит новую площадку под развитие жилой недвижимости. Соответственно, застройщику нет смысла снижать цены, пока дом строится, ведь это будет означать, что он работает в убыток. А продавая квартиры в сданном доме, инвестор видит деньги сразу, и сразу вкладывает их в развитие. Это определяющий фактор.
- Какой стратегии придерживается ваша компания? Какую часть квартир вы продаете уже после сдачи объекта?
- Сейчас около 30% квартир мы продаем после сдачи объекта в эксплуатацию. При этом мы не занижаем цены на строящиеся квартиры, они продаются по рыночной цене. Знаю, что и другие застройщики все чаще придерживаются этой стратегии.
На мой взгляд, если инвестор продает квартиры в строящемся доме по заниженной цене, возможно, он не достаточно корректно просчитал свою финансовую модель. Динамическое ценообразование хорошо работает на активно растущем рынке, а у нас сейчас стабильная ситуация, рост не галопирующий, каким он был два-три года назад, а скорее инфляционный.
Безусловно, плюсы можно найти и в том, и в другом случае. Покупка на этапе строительства – это способ выбрать наиболее подходящий именно вам вариант. Квартира, которая нравится вам, может нравиться и другим, поэтому покупка на более раннем этапе, когда в ассортименте множество квартир, снимает риск, что именно под ваши параметры квартир не останется. Готовых квартир будет выведено в продажу меньше, что также ограничит выбор. Зато предложение готового жилья обеспечивает покупателю возможность быстро и комфортно переехать. Все-таки люди, как правило, покупают квартиры для организации своего быта.
- А если жилье приобретается с целью инвестирования или, например, сдачи в аренду?
- В этом случае покупать готовое тоже выгодно – можно сразу начинать зарабатывать. Также я рекомендовала бы покупать готовые квартиры семьям, которые берут ипотеку и приобретают жилье «на вырост», пока дети еще маленькие. Арендные платежи могут полностью покрыть кредит, и если вы начнете сдавать жилье сразу, то не будет «кассового разрыва», пока строится дом.
Инвестиционная покупка готового жилья также привлекательна. Сегодня вложение в недвижимость является наиболее эффективным инструментом, чтобы сохранить средства, перекрыть инфляцию, а также приумножить свои вложения.
- А что по этому поводу думают покупатели?
- Сейчас покупатели разделились ровно пополам. Кто-то продолжает воспринимать готовые квартиры, как «непроданные», а кто-то понимает, что просто изменился рынок. Дело в том, что только специалисты каждый день отслеживают изменения рынка недвижимости и знают все тенденции. А обычный человек занимается покупкой жилья несколько раз за всю жизнь. Как правило, люди думают, что ничего не меняется, и поступают ровно так же, как и 10 лет назад. Иногда приходится потратить время и упустить несколько привлекательных вариантов, прежде чем придет понимание новой реальности.
Каждый покупатель в любом случае проходит определенный цикл. Сначала – исследование рынка, человек на какое-то время становится маркетологом, изучает предложения застройщиков и банков. На это обычно уходит около трех месяцев. Потом человек начинает понимать, что в любой сделке может быть масса юридических нюансов и подводных камней. Например, когда есть несовершеннолетние или используются средства материнского капитала, или выстраиваются длинные цепочки сделок. На решение квартирного вопроса может уйти до шести-девяти месяцев.
- Есть ли способ избежать ненужной нервотрепки и сэкономить время?
- Я рекомендую обратиться к специалисту – застройщику, который может рассказать обо всех тенденциях рынка. В отделах продаж серьезных компаний работают профессионалы, которые всегда показывают реальную ситуацию. Не думаю, что есть смысл самостоятельно набивать шишки, чтобы в итоге прийти к тому же. Время – самый ценный ресурс, и здесь опять вспоминается правило, что «деньги сейчас» и «деньги потом» – это разные деньги.
ГК АГРОСПЕЦТЕХ реализовал в Нижнем Новгороде ряд проектов в сфере жилой недвижимости. Сейчас в продаже четыре готовых жилых комплекса – ЖК «Заречье», «Клубный дом на Ярославской», «Дом на Маковского», «Дом на Тюленина». На стадии реализации находятся «Дом на Краснозвездной», «Сормово Парк» и новый формат недвижимости «Апартаменты на Родионова».
Реклама. ООО СЗ «Три дома» a-spt.ru