Как получить одобрение по ипотеке и решить свой жилищный вопрос? Возможно ли оформить ипотеку с плохой кредитной историей?
Юлия Никитенко - директор и основатель кредитного брокера «Процент-НН» поделилась с нами полезными советами по одобрению ипотеки. Ее компания «Процент-НН» уже более 8 лет профессионально оказывает услуги помощи в получении ипотеки и согласовывает самых сложных и нестандартных клиентов.
Ипотечный брокер - гид в мире ипотеки, знающий все ее тонкости. Одобрение с брокером всегда дешевле и выгоднее. Комиссия брокера окупается всеми преимуществами полученного одобрения и сделки в целом. С хорошим брокером клиент не переплачивает, а экономит.
- Юлия, на что обратить внимание при заявке на ипотеку? Как увеличить шансы на одобрение.
- Когда у клиента возникает мысль о покупке недвижимости в ипотеку, первым его действием становится заявка в банк. И это в корне неверно. В первую очередь нужно провести анализ себя, как заемщика и понять свои сильные и слабые стороны, подготовиться к заявке на ипотеку.
Существуют базовые пункты, по которым каждый потенциальный заёмщик может провести самоанализ и посмотреть на себя «глазами банка».
1. Проверить свою кредитную историю. Не многие знают, что свою кредитную историю можно проверять бесплатно 2 раза в год. Я рекомендую проверять кредитную историю в 3 основных бюро кредитных историй: ОКБ, НБКИ и Эквифакс. Обращаем внимание на кредитную дисциплину, кредитную нагрузку, количество запросов/отказов за последние 1-3 месяца, кредитный рейтинг. Если один из кредитов, который вы уже закрыли числится открытым, то нужно обратиться в кредитную организацию с заявлением о внесении корректных сведений в кредитную историю.
2. Оценить кредитную нагрузку. Если вы не пользуетесь кредитной картой, то напишите заявление на снижение лимита карты. Банки учитывают расход в размере 10% от лимита карты, а значит несколько кредиток могут «съесть» весь ваш доход, даже если кредитки полные и вы ими не пользуетесь. Закройте микрозаймы, часто маскирующиеся под рассрочки. Оцените уровень кредитной нагрузки, он должен быть не более 40-50% от общего дохода. Количество кредитных продуктов также играет роль: многие банки не допускают более 4-6 открытых обязательств.
3. Проверить задолженность на сайте ФССП (Федеральная служба судебных приставов). Даже незначительный долг, такой как штраф ГИБДД, может стать причиной отказа. Нужно закрыть все задолженности по исполнительным листам и дождаться обновления базы на сайте.
4. Посчитать планируемый платёж по ипотеке, соизмерить его с вашим доходом и кредитной нагрузкой. Часто банки режут лимит по ипотеке из-за неверных расчётов и ожиданий заемщика. Иногда нужно скорректировать желаемую сумму ипотеки в сторону уменьшения и приобрести менее дорогой объект.
5. Подготовить документы по вашим доходам, иным вариантам косвенного подтверждения дохода (выписка по личной карте, документы на личные активы, диплом об образовании и даже аккаунты в соцсетях). Банк смотрит заявку комплексно, оценивая заемщика с разных углов. В зависимости от категории заемщика (работник по найму, самозанятый, ИП, собственник бизнеса, фрилансер) возможны различные способы подтверждения дохода.
6. Найти созаемщика или поручителя при необходимости. Дополнительный участник сделки может понадобиться, например, при низком доходе, плохой кредитной истории заемщика и других факторах.
Этот перечень можно продолжить, но даже проверка себя по вышеуказанным показателям и подготовка к заявке серьезно приблизит к одобрению.
- Какой категории заемщиков сложнее получить ипотеку?
- Банки всегда достаточно сложно рассматривали индивидуальных предпринимателей, особенно с системой налогообложения патент. При патентной системе налогообложения банк не может оценить реальный доход индивидуального предпринимателя. Некоторые банки ставят стоп на принятие заявки от данной категории заемщиков. Таких клиентов нужно смотреть в банках с «ручным» рассмотрением заявки, собирать полный комплект документов по ИП, показывать реальный бизнес клиента, доказывая его доход. При таком подходе к согласованию заемщика, система налогообложения перестаёт являться преградой для одобрения.
Собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели являются особой категорией, которым сложнее получить одобрение по ипотеке. Большой комплект документов пугает заемщиков, не всегда бухгалтер или собственник бизнеса может предоставить банку весь перечень запрашиваемых документов. В таких случаях целесообразно держать в штате финансового специалиста, которого часто нанимают крупные компании или обращаться к кредитному/ипотечному брокеру. У представителей бизнеса часто возникает запрос на крупную сумму ипотеки или кредита на строительства дома, что также обуславливает сложность согласования.
Еще одна категория клиентов, для которых сложно получить одобрение по ипотеке – это фрилансеры. Часть фрилансеров приобретают официальный статус, регистрируя самозанятость, увеличивая свои шансы на одобрение. Но даже фрилансеру без статуса самозанятого можно получить одобрение по ипотеке. Здесь снова стоит упомянуть косвенные способы подтверждения дохода: выписка по личной карте, сертификаты и дипломы, договоры с контрагентами, аккаунты в соцестях. Важно доказать банку реальность деятельности фрилансера и его постоянный доход. Существуют банки, которые лояльно относятся к такой категории заемщиков, одобряя им ипотеку.
- По каким причинам банки чаще отказывают заёмщикам? И можно ли получить одобрение после нескольких отказов?
- Одной из самых частых причин отказа является плохая кредитная история. Почти у каждого второго заемщика, обращающегося в банк, хотя бы раз были нарушения кредитной дисциплины. Банк смотрит комплексно на кредитную историю и кредитный рейтинг. У заемщика всегда должно быть четкое объяснение своих просрочек.
Факторы, которые свидетельствуют о негативной кредитной истории заемщика:
- Действующие просрочки. Самая негативная ситуация, выходом из которой является закрытые текущих просрочек. Только после этого можно говорить об ипотеке сразу или спустя некоторое время. Иногда клиенты считают, что длительные просрочки, автоматически списываются спустя время. Это серьезное заблуждение, которое становится причиной испорченной кредитной истории.
-Длительные закрытые просрочки. Некоторое время (более 3-6 мес.) заёмщик не платил по кредиту, но потом вошёл в график или полностью погасил кредит. Данный факт в кредитной истории накладывает отпечаток в виде повышенной процентной ставки по ипотеке для заемщика.
- Несколько закрытых просрочек различной длительности. Например, 2 просрочки до 30 дней, 1 просрочка до 60 дней и 1 просрочка до 90 дней. Такая картина в кредитной истории заемщика вызывает сомнения у банка в его платежеспособности. Банк будет более тщательно анализировать платежеспособность клиента.
- Постоянные систематические просрочки до 30 дней. Клиент считает, что просрочка в 1-2 дня не является просрочкой и не портит кредитную историю. Однако на практике в кредитной истории появляются систематические просрочки, которые банк воспринимает как ухудшение финансового положения заемщика.
Даже 1 или 2 просрочки на несколько дней могут стать причиной отказа. Политика одобрения заемщика отличается в каждом банке. Иногда для одобрения ипотеки мы предлагаем клиенту сначала законно исправить кредитную историю, и только после этого начинать рассмотрение по ипотечному кредиту. Исправление кредитной истории – сложный и кропотливый процесс. Волшебного ластика не существует. Закрытие текущих просрочек, обновление кредитной истории, перекрывающая положительная кредитная история, дают результат в виде исправленной кредитной истории. Ранее допущенные просрочки не исчезают, но банк видит положительную кредитную дисциплину по новому кредиту (кредит под залог недвижимости, товарный кредит, кредитная карта) и понимает, что финансовое состояние заемщика стабилизировалось и уровень его ответственности вырос.
Также серьёзной причиной отказа является высокая кредитная нагрузка. Множество открытых кредитных карт, товарных кредитов, рассрочек и потребительских кредитов являются серьёзной преградой к ипотеке. Для начала я рекомендую соизмерить доходы и расходы заемщика. Если есть возможность - закрыть мелкие кредиты, уменьшить лимит кредитных карт или закрыть те карты, которыми заемщик не пользуется. Иногда для одобрения ипотеки потребуется многоступенчатый путь. Одним из вариантов снижения и оптимизации кредитной нагрузки становится рефинансирование кредитов. Объединив несколько кредитов, кредитных карт, микрозаймов, мы оптимизируем кредитную нагрузку заемщика, снижаем его ежемесячный платеж. После данной процедуры начинается рассмотрение заявки на ипотеку, уже с другими вводными параметрами: снижена нагрузка и количество кредитных продуктов.
Даже после нескольких отказов по ипотеке можно получить одобрение на хороших условиях. У нас были случаи, когда клиент успел получить отказ практически «во всех банках». Индивидуальное согласование позволяло получить одобрение. Такие нестандартные ситуации требуют чуть больше времени на одобрение клиента, но положительный результат перекрывает все сложности.
- Юлия, какую ошибку чаще всего совершают заемщики, желающие получить ипотеку?
- Рассылка заявок «во все банки» - самая грубая и часто встречающаяся ошибка. Рассылка сильно портит кредитную историю заемщика, снижает его кредитный рейтинг. Примерно после 5 отказа шансы на одобрение значительно снижаются. Рассылка иногда охватывает 10-20 банков. Очень сложно одобрить клиента, который в один день получил 20 отказов. Рассылая заявки в несколько банков одновременно с помощью агрегаторов или специалистов, заемщик получает за один день множество запросов его кредитной истории и отказов. Вся информация отражается в кредитной истории, и при анализе заемщика учитывается банками.
Моя рекомендация – рассматриваться по ипотеке в 1-2 банках, которые максимально подходят вам. Не нужно стремиться подать заявку в максимальное количество банков, пользы от этого действия не будет, а вот очевидный вред будет нанесен.
Если потенциальный заемщик получил отказ в 2 банках, то стоит остановиться, задуматься и понять истинную причину отказа. Иногда клиенту сложно провести собственный детальный анализ, тогда лучше обратиться к специалисту – ипотечному брокеру, который комплексно посмотрит на ситуацию, поймет сильные и слабые стороны заявки и возможности получения одобрения.
- Какие объекты можно купить в ипотеку? Какая недвижимость наиболее популярна?
- В ипотеку можно приобрести практически любой объект недвижимости, который правильно оформлен. Квартира, апартаменты, комната, земельный участок, дом с землей, таунхаус, коммерческое помещение или здание. Сложными для согласования считаются дом с землей, земельный участок, коммерческие объекты, особенно крупные производственно/складские здания. Данные виды недвижимости имеют низкую ликвидность и более высокую стоимость в сравнении с типовыми и высоколиквидными квартирами. У банка возникает больше рисков, а значит и процесс согласования становится сложнее и скрупулёзнее.
Коммерческая недвижимость заслуживает отдельного внимания, как один из самых сложносогласуемых объектов. Коммерция, выбираемая для покупки клиентами, представлена различными форматами: помещения на первых этажах домов или в бизнес-центрах, пристрои к домам или зданиям и отдельностоящие здания. Клиенты приобретают коммерческие объекты с разной целью: для сдачи в аренду, покупку готового бизнеса, для целей использования собственной компанией. Часто покупатели приобретают помещение с готовым арендатором, используя его как выгодное вложение инвестиций. Сложности возникают как при согласовании заемщика, так и объекта коммерческой недвижимости. Заёмщиками при данных сделках часто выступают представители бизнеса. В некоторых случаях собственникам бизнеса выгоднее рассматриваться в формате кредитования бизнеса, обеспечивая себе пониженную ставку и меньший первоначальный взнос.
Очень популярным в последнее время стал сегмент загородной недвижимости. Ипотека на готовые дома с земельными участками или кредит на строительство дома на земельном участке активно набирают обороты. Это объяснимо льготными ипотечными программами и стремлением людей жить в комфорте, вдали от городской суеты. Стоимость квартир в последние несколько лет значительно выросла, и дошла до предела. Сейчас построить дом становится дешевле покупки квартиры аналогичной площади. Желающие возвести объект по индивидуальному проекту выбирают вариант строительства, другие приобретают готовые проекты от крупных застройщиков. Государственные субсидированные программы ипотечного кредитования активизируют рынок. Сейчас купить или построить дом в ипотеку, например, можно под ставку 3% (сельская ипотека) или 5,5% (семейная ипотека). А для желающих строить своими силами появилась программа под 9% годовых. На мой взгляд, данная программа будет очень популярна у заёмщиков.
- Юлия, как происходит процесс работы с клиентом в вашей компании? Почему клиенты обращаются к вам?
- Когда в мою компанию «Процент-НН» обращается клиент, наша задача на первом этапе - проанализировать и клиента и структурировать сделку.
Минимальное количество вопросов, документов, кредитная история позволяют сформировать понимание о возможных путях реализации одобрения и проведения сделки. После анализа ситуации, мы озвучиваем клиенту возможные варианты и параметры каждого (процентная ставка, условия кредита, срок согласования, доп.расходы и точную стоимость наших услуг). Хочу отметить, что мы не берём с клиента никаких предоплат и авансов. Определившись со стратегией, мы фиксируем договорённости в договоре и начинаем работу с клиентом, информируя его о каждом шаге. Клиент четко понимает процесс рассмотрения, находясь в одном информационном поле с нами и банком. Когда заёмщик одобрен и подобранный объект недвижимости согласован, мы проводим сделку, совместно со специалистами банка, физически присутствую на сделке. Мы работаем по всей России и в отдаленных городах проводим сделку дистанционно, в онлайн режиме находясь с клиентом. Когда сделка завершена, а в ипотеке финишной чертой является факт перевода кредитных денег продавцу и переход права собственника у покупателя, мы берём оплату за свою работу. Стоимость услуги зафиксирована изначально и не меняется в процессе.
Я и моя команда очень любим нестандартные и сложные сделки, где нужно много думать и анализировать. Процесс согласования заемщика и объекта требует много усилий и знаний. При необходимости мы помогаем исправлять кадастровые ошибки, подготовить техническую документацию, а собственникам бизнеса даже указываем на ошибки бухгалтерского учёта и пути их исправления. Мы универсальны и помогаем получить любой вид кредита для физических и юридических лиц, что позволяет нам видеть ситуацию комплексно, трансформируя ее и применяя различные подходы при анализе и согласовании.
Кредитный/ипотечный брокер одобрит заемщика на лучших условиях, согласует самую низкую страховку, одобрит выбранный объект, проверит юридическую чистоту сделки и нивелирует психологический стресс участников сделки, четко контролируя каждый шаг ипотечной сделки.
Кредитный/ипотечный брокер «Процент-НН»
тел. (831) 413-36-36, 8-800-200-44-85
Сайт: https://procent-nn.ru