А также объяснил, каким образом застройщики влияют на формирование комфортной среды.
- Предлагаю начать наш разговор с тенденций, которые существуют сегодня в жилищном строительстве. Можно ли по объектам вашей компании проследить популярные массовые тренды?
- Давайте попробуем. Сейчас у нас три проекта в разной степени готовности. В Сормовском районе заканчивается строительство ЖК «Циолковский»*. Главная особенность комплекса в том, что он представляет собой, на мой взгляд, хороший пример реализации договора о развитии застроенной территории. На этом объекте мы с опережением выполнили программу комплексного благоустройства. Там хорошая хоккейная коробка, есть зона воркаута, площадка для выгула собак, теннисные столы и т.д. Жилой комплекс с развитой инфраструктурой – сегодня это действительно популярное направление.
В ЖК «Корица»** в Нижегородском районе я бы отметил внедрение системы «Умный дом». Интересно, что мы были первыми в Нижнем Новгороде, кто вывел на рынок квартиры с такой опцией, а сейчас многие застройщики пошли по нашему пути и устанавливают системы уже на финишном этапе в домах с более высокой готовностью. В «Корице» будет закрытая дворовая территория с индивидуальным ландшафтным дизайном. Сейчас это тоже востребованный тренд. В зоне озеленения будет около двухсот различных видов растений, подобранных таким образом, чтобы двор цвел с весны и до самой осени. Если же говорить об отделке квартир, то там мы предлагаем четыре стиля на выбор.
И в ЖК «Бекетов Парк»*** мы придерживаемся тех же тенденций – закрытая дворовая территория, продуманный ландшафтный дизайн, возможность выбора стиля отделки.
- А насколько стремительно развиваются технологии в области строительства жилья?
- Инновации в строительную сферу заходят медленно. Исторически так сложилось, что стройка – это консервативный бизнес. Пожалуй, главной инновацией последних десятилетий стало монолитное домостроение. Конечно, сейчас появляются новые материалы и технологии – активно используются металлические конструкции, светопрозрачные ограждающие конструкции, но пока мы видим это, в основном, в Москве, Санкт-Петербурге или Екатеринбурге. Наш город в этом отношении более традиционный. В Нижнем Новгороде пока даже нет ни одного небоскреба – здания выше ста метров. А в это время в Москве, где коэффициент плотности застройки значительно больше, чем у нас, активно строятся дома в 30 - 40 этажей и выше.
- Почему же так происходит? Нет спроса, или застройщики не берутся?
- Во-первых, себестоимость возведения небоскребов в 1,5-2 раза выше, чем зданий привычной этажности. В них необходимо предусматривать дополнительные технические этажи, емкости для пожаротушения и прочее. Во-вторых, строительство высотных объектов пока косвенно ограничивают региональные нормы градостроительного проектирования относительно невысоким коэффициентом плотности. Ну и плюс ко всему, у нас в городе еще нет пожарной техники, которая могла бы тушить пожар в 40-этажном доме. Поэтому пока строим 25 этажей, не выше.
- А установка системы «Умный дом» тоже делает жилье дороже?
- Если это базовая комплектация, то особой разницы в цене не будет. Весь вопрос в том, что считать «Умным домом». Так можно назвать и Яндекс.Станцию с пультом, и комплексное решение, при котором интеллектуальная система управляет светом, отоплением, кондиционированием, насосными станциями и прочим. Во втором случае себестоимость, конечно, будет на несколько порядков выше.
Мы предлагаем базовую комплектацию, которая входит в стоимость квартиры. В систему уже включены такие опции, как умная колонка с голосовым управлением, датчик открывания двери и контроль протечек, а дальше уже каждый покупатель может добавить нужный ему функционал в рамках дополнительных пакетов: «Безопасность», «Микроклимат» и «Освещение».
- Еще одна тенденция в области жилищного строительства – дома и жилые комплексы с концепцией. Сейчас даже один жилой дом имеет какое-то название. Это дань моде, или имя, действительно, имеет значение?
- Интересно, что мой отец был первым, кто построил в Нижнем Новгороде жилой комплекс с именем. Это ЖК «Горная лаванда» на улице Горной. На самом деле, это не столько дань моде, сколько способ выделить проект, отстроиться от конкурентов. Бывает, что несколько домов или ЖК возводятся рядом, и имя – это возможность сразу четко обозначить свою локацию. К тому же, если подходить к неймингу серьезно, то в названии действительно можно отразить концепцию объекта и уникальность торгового предложения.
- Считаете ли вы обязательным для застройщика участие в формировании инфраструктуры вблизи своего объекта, и всегда ли для этого есть возможность?
- Не всегда есть возможность, и не всегда есть желание у застройщика. Но рынок движется в этом направлении. Требования к потребительским характеристикам жилья со стороны покупателей повышаются, и развитая инфраструктура становится важным преимуществом. Люди не хотят жить в бетонной коробке, им важно, чтобы было, где поставить машину и где погулять с детьми. Критерии меняются: жилье эконом-класса приближается к стандарту комфорт-класса, а «комфорт» тяготеет к «бизнесу». И соответственно, концепция последних лет подавляющего большинства топовых застройщиков – как региональных, так и федеральных – повышение качества среды и качества жизни.
- Продажа квартир с отделкой – это тоже повышение качества жизни?
- Так и есть. Раньше все строили без отделки. А сейчас у нас, например, без отделки покупается только 5-10% квартир. Сегодня квартира с ремонтом выгодна и для застройщика, и для покупателя. Для нас это способ повысить ликвидность объекта, а для покупателя возможность сэкономить деньги и силы, ведь он не смог бы сделать ремонт своими силами за те деньги, которые заплатит нам.
Кстати, в ЖК «Корица» мы не просто предлагаем нашим клиентам четыре стиля отделки на выбор, но и даже даем возможность внутри одной квартиры сделать комнаты с различными цветовыми решениями. Такую степень персонализации в Нижнем Новгороде мало кто предлагает, хотя отделка достойного качества есть у многих.
- А есть ли в планах ННДК дальнейшее освоение сегмента коммерческой недвижимости?
- Сейчас без нежилой составляющей не обходится ни один ЖК, и это тоже вопрос формирования комфортной городской среды. В жилых комплексах, которые мы будем в ближайшее время строить, тоже планируются здания коммерческого назначения. Управление этими объектами мы оставим за собой. Но строительство жилья по-прежнему останется нашим флагманским направлением, здесь изменений не предвидится.
- Ваша компания участвует в достройке проблемных объектов после банкротства застройщиков. Для вас это бизнес или репутационное вложение?
- В первую очередь, это вопрос социальной ответственности. Правительство региона ставит социально важные задачи, и мы откликаемся на предложения об их выполнении. В прошлом году мы сдали проблемный ЖК «Пражский квартал», несмотря на то, что там были сильно сжатые сроки. Принципиальное решение о нашем участии региональная межведомственная комиссия приняла 30 сентября 2021 года, решение арбитражного суда было вынесено 2 декабря, а в конце года мы уже ввели объект в эксплуатацию, выполнив для этого весь комплекс работ. Сейчас идет процесс передачи квартир дольщикам, которые ждали их более 10 лет.
А в этом году мы должны ввести в эксплуатацию ЖК «Город будущего», брошенного тем же застройщиком. К работам на объекте приступим весной, сейчас проводим обследование здания и выполняем проектирование.
- Перестраивать сложнее, чем самим строить с нуля?
- Безусловно! Очень многое приходится переделывать. Например, в 2019 году, когда мы вводили в эксплуатацию проблемный жилой комплекс на ул. Родионова (ТСЖ «Зеркало 2»), там пришлось полностью менять внутренние инженерные сети и окна. Конечно, это увеличивает и сроки, и стоимость выполнения работ. Но мы, как новый застройщик, несем полную ответственность за объект и нам важно, чтобы он долго и безаварийно служил жильцам.
- А с точки зрения законодательства механизм передачи проблемного объекта от застройщика к застройщику можно считать отработанным?
- В 2019 году, когда мы только начинали этим заниматься, ни региональной, ни федеральной практики как таковой не было. Специально под такие случаи создавалась нормативно-правовая база, также как и для случая с завершением проблемных объектов через механизм замены застройщика с компенсацией затрат бонусными земельными участками недавно было утверждено соответствующее постановление Правительства Нижегородской области. Затраты, кстати, серьёзные. Например, достройку «Города будущего» мы оцениваем в 250-300 млн рублей, у нас уже открыта кредитная линия на 251 млн в Сбербанке.
- Введение системы эксроу-счетов изменило ситуацию на рынке строительства? Теперь мы застрахованы от появления новых обманутых дольщиков?
- Обманутых дольщиков сейчас точно не может появиться. Только крупные российские банки финансируют инвестиционные строительные проекты через механизм эскроу-счетов. Если застройщик не просчитал свою финансовую модель, банк сам все достроит, у него есть для этого резервы. Мы, кстати, одними из первых в регионе подписали сделку по эскроу в 2019 году со Сбербанком. И в целом, наша компания всегда работала и работает на принципах проектного финансирования. Конкретно для нас ничего не изменилось, но рынок жилья однозначно стал более цивилизованным.
- А как выстроена система получения компенсационного участка за историческое здание в «Заповедных кварталах», реставрацию которого вы финансируете?
- Это тоже уникальный случай как в регионе, так и в стране. В данном случае мы выступаем исключительно в роли инвестора, функцию застройщика взяло на себя Министерство имущественных и земельных отношений, а генподрядчиком является государственное предприятие по достройке и реставрации объектов недвижимости («ДиРОН»).
Свои затраты мы компенсируем путем получения компенсационного земельного участка под строительство. Не думаю, что система приобретет массовый характер, но механизм хороший. Он полностью проработан и отвечает интересам и инвестора, и региона.
Если говорить о самом проекте то, поскольку речь идет о деревянном доме, там предъявляются дополнительные требования к проектной документации, к пожарной безопасности. Кстати, несмотря на то, что наша компания в этом случае не является застройщиком, мы оформили лицензию минкульта и, в принципе, тоже имеем допуск к выполнению работ на объекте.
- Может ли объект культурного наследия быть интересен девелоперу с точки зрения извлечения прибыли?
- У нас в регионе есть еще одна программа по поддержке инвесторов, реставрирующих объекты культурного наследия – «ОКН за рубль». Девелопер берет на себя обязательства по реставрации, после чего получает объект в долгосрочную аренду за рубль. В Нижнем Новгороде уже есть удачный пример реализации этой программы – исторический дом на улице Ульянова. Это тоже хороший механизм, хотя также не носит массовый характер.
- Вы являетесь председателем комиссии Гордумы по развитию города. Как вы оцениваете изменения, которые произошли в городе к 800-летию, и изменился ли на фоне этих преобразований подход застройщиков к реализации своих проектов?
- Я бы не сказал, что есть прямая связь между изменениями, которые произошли в городе, и подходом застройщиков. Но на территории Нижнего Новгорода действительно был выполнен беспрецедентный объем благоустройства. Город преобразился, принял большое количество туристов и сейчас полностью соответствует статусу столицы ПФО.
Конечно, повышение туристического и инвестиционного потенциала привлекает инвесторов. И к нам в прошлом году зашло несколько федеральных застройщиков с крупными интересными проектами. С одной стороны, у нас достаточно высокие цены на недвижимость, а с другой стороны, объем текущего строительства на количество жителей пока отстает от других крупных городов. Поэтому Нижний Новгород интересен инвесторам как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
- Какое ваше любимое место в Нижнем Новгороде?
- Как и многие нижегородцы, я не могу назвать что-то одно. Я люблю пешеходную зону исторического центра – Большую Покровскую, Кремль, Нижне-Волжскую набережную. Жду, когда преобразится улица Черниговская, по развитию которой у города большие планы. А еще одно любимое место в городе – мой родной Сормовский парк, где я в детстве гулял и катался с дедом на лыжах.
- Не жалеете, что не стали архитектором?
- Я действительно хотел стать архитектором. Думал об этом вплоть до старших классов, пока не понял, что конечное решение принимает не архитектор, зажатый рамками ТЗ, а заказчик строительства и его деятельность более созидательная. Именно строитель создает объекты, которые будут служить людям сто, двести, триста лет. Поэтому о своем выборе я не жалею.
Михаил Иванов –представитель строительной династии. Ее основоположником считают деда, Алексея Анатольевича Иванова, который, будучи председателем Сормовского исполкома, курировал важные для района стройки.
Основателем «Нижегородской девелоперской компании» является Сергей Алексеевич Иванов, а Михаил Сергеевич вместе с сестрой Ольгой Сергеевной Назаровой занимаются оперативным управлением ННДК.
* Застройщик ООО "Специализированный застройщик "ННДК". Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Проектное финансирование ПАО "Сбербанк".
** Застройщик ООО "Специализированный застройщик "Выбор-ННДК". Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Проектное финансирование АО "Банк Дом РФ".
*** Застройщик ООО "Специализированный застройщик "ННДК Бекетова". Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Проектное финансирование ПАО "Сбербанк".