Основатель и генеральный директор агентства недвижимости «Коммерсант» Анна Абросимова в интервью сайту РБК Нижний Новгород рассказала о предложении и спросе на рынке коммерческой недвижимости, а также о ценовом прогнозе на ближайшее время.
Сытное место
- Анна, что сегодня более всего востребовано на рынке коммерческой недвижимости? Каковы спрос и предложения и что происходит с ценами?
- Про продажи можно сказать следующее:
Помещение в хорошем месте с хорошей проходимостью и надежным арендатором — вот что сегодня, да и всегда, востребовано у клиентов.
Есть стабильный интерес к коммерческим помещениям в спальных районах с так называемой «народной тропой» - местах, где торгуют бабушки и стоят нестационарные киоски. Индикатор спроса – народный рынок. Местечковость такая.
Спрос, на такого рода объекты, превышает предложение. Хороших помещений выставляют мало, и они уходят моментально, без рекламы. Остаются невыигрышные, с точки зрения, проходимости. Кроме того, площади, которые продаются без арендаторов, совершенно не интересуют инвесторов.
Еще один важный факт: сейчас доходность при продаже помещений имеет тенденцию к снижению и нормальным считается не 12, как до пандемии, а 7-8 процентов годовых. Это, на мой взгляд, связано с уменьшений процентных ставок по депозитам и нестабильной ситуацией в экономике. Рост инфляции в 2021 г. отрицательно повлиял на покупательскую способность.
Про аренду недвижимости:
На рынке аренды есть устойчивая сезонность: лето, май и январь — это стабильно низкий период спроса. Осень же, и первая половина весны, наоборот, самый высокий.
Что касается сегментов спроса, то в последний год наибольшее развитие в стрит – ритейле было у магазинов интернет торговли. Это Ozon, Самокат, Яндекс, Wildberries и пр. Аптеки, продуктовый ретейл и медицинские клиники достойно удерживали свои позиции.
Востребованность помещений до 100 метров стабильно выше, чем у более крупных объектов недвижимости, скорость продажи таких помещений в разы быстрее.
Сделки по продаже и аренде в нашем агентстве имеют примерно равный удельный вес в общем объеме. Цены на коммерческую недвижимость за текущий год выросли процентов на 10-20, это несколько меньше, чем в сфере жилья. Однако, и собственники коммерческой недвижимости боятся продешевить, остаться в убытке, поэтому и предложений по продаже коммерческих объектов стало меньше. Люди не хотят оставаться с деньгами на руках. Главный вопрос: «Куда переложиться?»
- Вы уже отметили интерес к недвижимости с «народной тропой» в спальных районах. А как же центр города?
- Исторический центр города, это всегда и в каждом городе, особая территория, со своими правилами игры.
Продажи здесь более редки и не столь публичны, доходность ниже. Часто играет роль престижность владения. В таких местах располагаются брендовые магазины иностранных фирм, столичные компании, расширяющие свой бизнес на нижегородском рынке. Арендные ставки здесь часто разгоняются, но потом могут понизиться в 2 -3 раза.
Прошедший год повлиял, если можно так сказать, на специализацию арендатора. Раньше арендодатели в большинстве своем не хотели связываться с продуктовыми магазинами - проблемы с санитарией, отходами и т.д., то сегодня все только и мечтают сдать площади магазину известного продуктового ритейла, а также аптеке или медицинскому центру. Ситуация с коронавирусом показала, какие сферы всегда будут на плаву, несмотря на любые катаклизмы. Есть, пить и лечиться люди будут всегда.
Изменился ли спрос на офисные помещения, ведь многие работали на «удаленке»?
- Что касается офисных помещений, то резкого снижения спроса мы не ощутили. В большинстве компаний сотрудники по-прежнему ходят на работу, в офис, ценится общение. Нижний Новгород развивается с задержкой по сравнению с Москвой, Санкт-Петербургом, не говоря про заграницу, где уже нет классического, в нашем понимании, офиса. Объясню. Например, компания снимает несколько офисных помещений в разных частях города. При этом у работника нет закрепленного за ним рабочего места с компьютером на столе и офисным креслом. Он может прийти в любой офис компании и работать за любым компьютером, либо за ноутбуком, даже за телефоном. При перерывах в работе можно выпить кофе, пообщаться с коллегами, поиграть в настольный теннис. Современные компании организуют для сотрудников специальные лаунж-зоны, благодаря которым, как показывает практика, у сотрудников чаще рождаются инновационные идеи и проявляется креативность, чем в процессе восьмичасового «просиживания» за рабочим столом и беспрекословного соблюдения скриптов и шаблонов. Наиболее продуктивным считается системный подход к организации труда, сочетающий гибкую организацию рабочего пространства офиса с внутренней культурой. По такой системе давно работают IT-компании, банки. Такие тенденции в настоящее время широко распространяются и в других сферах экономики.
В Нижнем Новгороде, как и в других городах миллионниках, существуют огромные торгово-развлекательные комплексы. Сегодня ТРК можно увидеть полупустыми. На Ваш взгляд, что с ними нужно делать?
- Буквально еще два-три года назад в ТРК люди всей семьей ходили выбирать одежду, обувь в многочисленных магазинах, посидеть в кафе, а ребенку давали возможность порезвиться в игровой зоне. Также, два-три года назад, на специализированных форумах эксперты по коммерческой недвижимости заявляли о необходимости трансформации торговых центров. Но, к сожалению, различные причины, в том числе и экономического характера, до настоящего времени не позволили большинству ТРК Нижнего Новгорода переформатировать свое пространство и сферу деятельности.
Как Вы правильно заметили, что огромные торгово-развлекательные комплексы сегодня можно увидеть полупустыми.
По-моему, в этом вопросе нельзя медлить, уже давно пришло время их трансформировать под многофункциональные Lifestyle центры не только с магазинами, но и с другими необходимыми точками — аптеками, медицинскими центрами (проводят же там сегодня вакцинацию от Ковид-19), спорт-клубами, спа-центрами, обучающими центрами, ресторанами, коворкингами, частными детскими садами или, в конце концов, даже часть площадей приспособить под склады. Сдавать под склад помещение в центре города? Разумно ли это? Но это более выгодно, чем сидеть и ждать случайного покупателя «как у моря погоды».
18 сентября мне посчастливилось принять участие в праздновании 15 летнего юбилея Московской школы управления Сколково, в процессе проведения которого ведущие бизнес-эксперты поделились своим опытом по выживанию и развитию в современном мире нестабильности и постоянных перемен. Основным лейтмотивом выступления спикеров в сфере повышения эффективности бизнеса крупных торговых центров были рекомендации о пересмотре и переосмыслении сути собственных действующих бизнес – моделей. Главное, вовремя внести необходимые корректировки. В настоящий момент уже имеется реальный накопленный мировой опыт создания экосистем. В этом процессе важно грамотно определить принципы построения партнерств и привлечения участников экосистемы и, соответственно, сформировать новое рыночное предложение, имеющее явные конкурентные преимущества.
Наше агентство недвижимости «Коммерсант» готово к сотрудничеству с серьезными инвесторами и бизнес-структурами для трансформации бизнес- моделей и достижения амбициозных целей каждого участника будущего партнерства.
Опять приведу сравнение со столицей. Там очень быстро реагируют на ситуацию и подстраиваются под нее. Жесткий локдаун, во время которого разрешалось находиться лишь в радиусе 100 метров от дома, привел к строительству многофункциональных зданий. Человек живет в этом доме, работает, не выходя из квартиры, в шаговой доступности — магазин, аптека, спортзал, детсад и другие объекты, необходимые для жизни. Это удобно, это востребовано.
- Локдаун привел к закрытию ресторанов, кафе и других точек общественного питания. Сегодня запреты снимаются. Отмечаете ли Вы увеличение спроса на данный вид недвижимости?
- Моя позиция в этом вопросе такова: «сильные» заведения с новым форматом и современным подходом устойчиво сидят на своих местах и даже имеют тенденцию к развитию, те же, кто не смог подстроиться и не обновлялся, постепенно закрываются.
- Спрос увеличивается слабо. До пандемии брали площади под кафе, но не открылись, возможно, проводили ремонт. На Покровке достаточно много площадей пустует. Хорошо, что рестораны, благодаря сформированным финансовым резервам, не закрылись.
- Новое строительство коммерческой недвижимости в нашем городе. Насколько оно актуально на сегодня?
- В Нижнем Новгороде дефицит земли. В центре практически нереально что-либо построить, даже если речь идет о целевом строительстве. В районах города — та же проблема. Если инвестор приходит и строит в хорошем месте, то площади быстро разбирают. На самом деле Нижний не такой большой город, как может показаться. Сегодня в городе много возводится жилищных комплексов, на 1-2 этажах домов изначально планируется размещение коммерческой недвижимости, чтобы не переводить затем помещение из жилого в нежилое. Многофункциональность своего рода.
- Наблюдаете ли Вы изменения по спросу и предложению на складские помещения и связано ли это с коронавирусом?
- Да, локдаун выявил повышенный спрос на складские помещения. Люди вынуждены были находиться дома, работать удаленно, заказывать продукты и другие товары на дом. Объем интернет-торговли значительно вырос. Рынок коммерческой недвижимости отреагировал сразу. Сформировался большой дефицит складских площадей, особенно оборудованных. Стала востребованной индустриальная недвижимость.
- Анна, последний вопрос. Какие, по Вашему мнению, перспективы развития нижегородского рынка коммерческой недвижимости в ближайшие годы?
- Сказать однозначно трудно, ведь никто не мог прогнозировать пандемию. Но в целом мы не ждем каких-либо кардинальных изменений на этом рынке. Мы пережили кризисы 2008, 2014 годов, и по опыту могу сказать, что главное правильно выбрать инвестиционный проект. В этом вам всегда помогут наши эксперты.
Анна Абросимова, основатель и генеральный директор агентства недвижимости «Коммерсант». Стаж работы в сфере недвижимости — более 17 лет, член комитета по новостройкам г. Нижнего Новгорода, возглавляемое ею агентство состоит в Нижегородской гильдии риелторов.
«Агентство недвижимости «Коммерсант»
Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Ковалихинская, д. 8, 7 эт., оф. 702
Тел.: (831) 437-87-89
Сайт: https://kommersant.pro