Дарья Каплун рассказала о том, что сегодня наиболее востребовано в сегменте премиум-класса. А также об особенностях нижегородского рынка элитной жилой и коммерческой недвижимости и его перспективах.
- Дарья, кто сегодня является покупателем элитной недвижимости в нашем городе, можно ли охарактеризовать вашего клиента?
- Чаще всего - люди после 45-ти лет, у которых выросли дети и квартиры в 200-300 квадратных метров стали для них не актуальны. Но при этом осталась потребность в комфортной среде с «правильными» соседями. Многие большую часть года живут за границей и привыкли к предлагаемому там сервису, комфорту, но возвращаясь домой не могут найти этого здесь. Также наши клиенты - молодые семьи в возрасте 30 - 35 лет, нередко дети тех же родителей из первого сегмента, учившиеся за рубежом, часть времени проводящие в столице.
- Насколько привлекательно вложение денег в покупку подобной и любой недвижимости? Есть ли риски?
- На сегодняшний день вложение денег в недвижимость - один из надежных способов приумножения капитала, а точнее сохранения имеющихся средств. Краткосрочная инвестиция предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. При долгосрочной инвестиции вы приобретаете объект недвижимости с целью его последующей сдачи в аренду. Срок окупаемости такой покупки несколько больше, однако существенное преимущество - стабильный ежемесячный доход. При вложении средств в коммерческую недвижимость также нужно учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру, ремонт и многое другое. Ну и, конечно, важно проверить продавца на добросовестность.
Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, банкротство, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников или не получено согласие супруга) и т.д.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно. Нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия.
- Повлияла ли на спрос и предложение на рынке коммерческой и жилой недвижимости сегодняшняя ситуация с пандемией? Изменились ли цены? Нет ли стагнации рынка? В плюсе или минусе оказался этот сегмент?
- Много лет самым престижным местом для жизни считался центр Нижнего Новгорода. Первые новостройки раскупались за считанные месяцы, ведь люди «изголодались» по красивым домам и местам. За последние пару лет на рынок вышли сразу более 10 новых домов в центре города, и пандемия так же послужила неким толчком к тому, что население начало скупать квартиры в новостройках с целью сберечь накопления.
Стоимость квадратного метра за прошлый год выросла примерно на 30 %. Думаю, цены выровняются и останутся на прежнем высоком уровне: в среднем по центру стоимость метра около 150 000 руб. за квадратный метр.
Что касается коммерческой недвижимости, то цены остались на прежнем уровне, может немного поднялись. Сегодня дефицит качественных площадей в продаже. Доходность от недвижимости падает: если два года назад желаемая доходность предполагалась в 12% годовых, то сейчас норма 7-8%. Коммерческую недвижимость приобретают уже не с целью инвестирования и получения дохода, а чтобы сохранить деньги.
Если говорить про нишу элитного жилья на вторичном рынке, то ни пандемия, ни кризис, ни инфляция существенно не влияют на данный сегмент. Стабильный спрос- стабильное отсутствие качественных предложений.
- Нижегородский рынок элитной недвижимости чем-то отличается от российского?
- Огромная разница! Если сравнивать с Москвой, Санкт-Петербургом, да и Казанью, то Нижний Новгород - «студент» на нашем рынке. Основной критерий «премиальности» у нас - возможность построить дом ближе к Кремлю и не важно доступен ли будет качественный сервис для покупателя и комфортное проживание.
Элитный дом может быть в историческом центре города, но он должен быть с хорошей инфраструктурой, с парковой зоной рядом, и никаких недостроенных домов, старых бараков в окружении. Красота должна быть во всем, а глаз радоваться! Не менее важна экология дома: материал стен, фасадов, перекрытий. Требования к сервису растут с каждым годом, и именно за комфорт готов платить покупатель.
Для покупателя высокобюджетной недвижимости покупка является эмоциональной, а не рациональной или необходимой.
Понимаю «боль» покупателя премиального сегмента в Нижнем Новгороде, когда я не всегда могу удовлетворить их запрос, понимая, что эта ниша на сегодня пуста! Да, строятся дома с ценником выше 200 тыс. руб. за квадратный метр, но их сложно назвать премиум-классом. Чаще бизнес- сегмент или точечная застройка, не соответствующая ожиданиям в полной мере. Сейчас наблюдается тренд на уплотнение социального пространства. Покупатель готов заплатить за квадратные метры квартиры больше, но при этом имея комфортную территорию, с местами общего пользования, деловой активностью, консьержем, спортзалом и пекарней в доме.
- Хочется спросить про исторические здания. Входят ли они в список премиум-класса и востребованы ли?
-На данный сегмент есть свой определённый спрос, и всегда находится предложение. Случалось, мы занимались расселением таких домов под определённого заказчика для перевода их в дальнейшем в нежилое помещение, реконструкции с использованием в коммерческих целях. Считаю, в Нижнем владение объектом культурного наследия ещё только начинает становиться модным, и очень надеюсь, что со временем каждый ОКН будет оценён по достоинству и найдёт своего любящего хозяина. Важная особенность владения таким объектом - соблюдение обязанности по его сохранению, все регламентировано. Но все же реконструкция ОКН и его восстановление на сегодняшний день больше является меценатством, чем коммерчески выгодной покупкой с целью сдачи в аренду. Если же это собственный бизнес, думаю, он обречён на успех!
- Есть ли какие-то нехарактерные особенности рынка, которые не наблюдались раннее?
- Повысилась привлекательность загородной недвижимости как удобного места жительства в период катаклизмов. Главный недостаток такого жилья – удаленность от города и, соответственно, необходимость каждый день терять по три часа на дорогу до офиса и обратно. Но карантин заставил людей работать удаленно, и очевидно, что после окончания эпидемии 3-5% населения перейдут на «удаленку».
Если говорить о торговом сегменте, то административный центр города стал уже не таким привлекательным как раньше. Самые востребованные локации и места - это «ворота» в спальные густонаселенные микрорайоны, где стоимость квадратного метра доходит уже до 2000 руб. в месяц за аренду. Активно зашел в город ритейл по доставке продуктов.
Хочу отметить, что самым активным на рынке в поиске помещений и красивых офисов в аренду стал IT кластер.
Причём абсолютно разного формата, но с одинаковой потребностью в поиске удобного, качественного, с новым ремонтом офисного пространства. И основной площадкой удовлетворяющей потребности заказчика выступил один из новых бизнес -центров.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития рынка элитной недвижимости в Нижнем Новгороде?
- Я уже отметила, что сегодня у покупателя элитной недвижимости цель не просто купить квадратные метры, как раньше, а приобрести комфортную среду с удобными сервисами, соответствующими его запросам и ожиданиям. Теперь недостаточно построить дом в правильном месте - нужна комфортная среда обитания для всей семьи.
Продавая премиальную недвижимость, я предлагаю новый образ жизни семьям, несколько поколений которых могут комфортно жить рядом в общей инфраструктуре. Комфорт клубного дома сопоставим с комфортом частного дома с точки зрения общественных пространств.
Рынок элитной недвижимости Нижнего Новгорода развивается и это не может не радовать. Новые проекты, новые застройщики, новая территория, и самое главное - спрос есть. Поэтому в ближайшие пять лет, я думаю, мы увидим много новых интересных предложений на рынке элитной недвижимости города.